Консультант-методолог по бухгалтерскому учету

Имущественный вычет при покупке недвижимости

В прошлой статье я писала про социальный вычет на лечение. Выкладываю вторую статью про налоговые вычеты "ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ"

Покупка недвижимости - серьезный шаг для любого человека и весьма радостное событие для любой семьи. Сейчас многие, чтобы сохранить накопления в виду кризисной финансовой ситуации в стране, вкладываются в недвижимость, кто-то выплачивает ипотеку... В любом случае вернуть часть своих расходов захочет каждый. Тема имущественного вычета довольно большая, поэтому я разбила ее на несколько статей.

Первая часть этой темы посвящена просто покупке недвижимости, а в дополнение к ней позже будут статьи про покупку при ипотеке, строительство недвижимости и продажа недвижимости. Есть еще другие менее распространенные ситуации, пока о них не говорим.

Начнем с того, что право на вычеты, про которые я пишу, имеет человек-налогоплательщик, который получает официальный налогооблагаемый доход в период осуществления расходов и соответственно может получить 2-НДФЛ.

Теперь обозначим, что же мы покупаем: квартиру (или долю/комнату в ней), дом, земельный участок, на котором расположена (или будет расположена) недвижимость для проживания. Т.е. в этой статье мы говорим об имущественном вычете по Статье 220 п.1 пп. 3 НК РФ.

Максимальная сумма имущественного вычета

Максимальная сумма вычета для налогоплательщика составляет 2 000 000 руб. Среди многих знакомых слышала такую фразу: «Имущественным вычетом можно воспользоваться 1 раз в жизни». Это не всем понятная формулировка, просто учитывая, что я и мое окружение живем в Москве и недвижимость тут значительно дороже остальных регионов, то при покупке квартиры скорее всего у налогоплательщика так и получится вычет сразу в 2 млн.руб. Тогда больше такой возможности у данного налогоплательщика не будет. Но если вычет составит сумму меньше 2 млн. руб., тогда оставшуюся сумму вычета можно применить при следующей покупке.

имущественный вычет

Следует заметить, что это правило действует с 1 января 2014 года. Ранее имущественный вычет «дробить» было нельзя даже если он недотягивал до 2 млн.руб., т.е. получить вычет можно было действительно только 1 раз. И еще: покупают недвижимость обычно семьи, а значит, в семье есть несколько налогоплательщиков – муж и жена, работающие бабушки и дедушки. Поэтому при сделке надо все оформить для вас максимально эффективно! В этом и состоит оптимизация расходов. К сожалению, не многие риэлторы помогают в этом вопросе, а продумать надо все заранее.

При получении вычета важна не сколько дата понесенных расходов, а дата регистрации имущества в собственность. Если, например, покупаем земельный участок, то вычет возможен только после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом (до этого для ФНС неизвестно, что именно под строительство жилого дома куплена земля).

На кого же оформить недвижимость? Проще всего (в плане объема прилагаемых документов и размера вычета) на самого налогоплательщика, он же желательно и должен выступать плательщиком в сделке. Но также можно оформить имущество на супруга (у) и детей до 18 лет. Кстати и плательщиком может выступать супруг(а), но при подаче документов необходимо составить между супругами соглашение о передаче вычета по этой сделке. Ну и при следующей покупке стоит быть внимательнее!

Пример получения имущественного вычета

Рассмотрим жизненную ситуацию: семья приобретает квартиру. Оформляется в собственность на жену, плательщик при этом тоже жена по документам, а официально она в этот период находится в декрете, а значит не получает налогооблагаемого дохода, в отличие от мужа. Тогда составляется соглашение о передаче права на имущественный вычет мужу и к документам прикладывается свидетельство о браке, подтверждающее данное родство. Тогда вычет получит муж по своему доходу.

Ситуации, когда получение вычета невозможно полностью или частично

  • в сумму вычета не включаются расходы работодателя и другого лица, вносящего денежные средства при покупке (повторю, в платежках должен быть указан только налогоплательщик на нужную сумму вычета) Пример: квартира стоит 5 млн.руб., налогоплательщик внес 1,5 млн.руб. и его работодатель внес 3,5 млн.руб. Оформлена в собственность квартира полностью на налогоплательщика. В этом случае налоговый вычет составит только 1,5 млн.руб., т.е. в сумме понесенных расходов;
  • в сумму вычета не включаются расходы за счет средств материнского капитала и средств бюджета (государственный программы и субсидии);
  • вычет не предоставляется в случае сделки купли-продажи между взаимозависимыми физическими лицами (между супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами), так что не пытайтесь обмануть, да и я тут не про схемы офер описываю, а про честный возврат своих расходов.

Получение средств при имущественном вычете возможно 2-мя способами

  1. Выплата по окончании года одной суммой (если полученный вычет превысил доход за год, тогда выплата осуществляется в течение нескольких лет)
  2. Получение вычета через работодателя (при этом при расчете текущей зарплаты не будет взыматься НДФЛ 13%) – этот способ мне кажется трудозатратнее, т.к. нужно сначала подавать все документы в ФНС, а потом при получении разрешения от них о вычете нести его работодателю. И делать это нужно каждый год, если вычет получается больше заработка за год. Ну а сумма, полученная единовременно  по первому способу, конечно приятнее, чем на протяжении некоторого периода получать доход чуть больше.

Так что, большинству налогоплательщиков возврат расходов 1-ым способом будет предпочтительнее и приятнее. Комбинировать эти способы можно, т.е., например, за первые пару лет после покупки – вернуть из налоговой единоразово сумму, а последующие годы – через работодателя получать доход без вычета НДФЛ до получения полного налогового вычета.

Какие расходы включаются в сумму вычета

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
  • расходы на разработку проектной и сметной документации;
  • расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;
  • расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;
  • расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

Замечу, что расходы на достройку и отделку приобретенной недвижимости возможно включить в вычет в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки. Т.е. если в договоре купле-продажи сказано, что вы приобретаете «недострой/недодел» и дальнейшие расходы несете за свой счет, тогда эти расходы включаем. И конечно платежи и договоры на эти дополнительные работы должны быть оформлены также с налогоплательщиком.

Что нужно для получения имущественного вычета по окончании года налогоплательщику

  1. Получить справку из бухгалтерии по месту(ам) работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год (годы) по форме 2-НДФЛ.
  2. Подготовить документы, подтверждающих право на жильё, а именно: 
    • при строительстве или приобретении жилого дома – свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом
    • при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней); 
    • при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нём;
  3. Подготовить платёжные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
  4. Если вычет передается от супруга(и), тогда подготовить соглашение о передаче и свидетельство о браке;
  5. Сделать копии всех вышеперечисленных документов;
  6. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ за каждый год;
  7. Составить заявление на возврат денежных средств;
  8. Подать весь комплект в налоговую инспекцию.

Пример расчета возвращаемой суммы расходов

Семья в 2014 году приобрела квартиру за 3,6 млн.руб. Работающих и получающих доход в семье оба муж и жена. Значит оба имеют право на имущественный вычет. И оба ни разу ранее не получали данный вычет. В собственность оформлена квартира на обоих супругов. 

Таким образом каждый имеет право получить вычет по 2 млн.руб., но стоимость квартиры меньше 4 млн.руб., значит максимальный вычет по данной недвижимости 3,6 млн.руб. и распределяется этот вычет согласно долевому участию, в нашем случае пополам. Кстати, если бы в семье были несовершеннолетние дети, то их доля также делится пополам между супругами для расчета вычета.

В итоге имущественный вычет по данной сделке у каждого составит 1,8 млн.руб. Налоговый вычет можно получать начиная с января 2015г. – при получении сумм из налоговой или после получения права на вычет – у работодателя. По данным 2-НДФЛ у жены доход за 2014г. составил 600 тыс.руб., у мужа – 2,5 млн.руб. Таким образом, мужу сразу же вернут всю сумму по имущественному вычету за один год и эта сумма составит 234 тыс.руб. Жена вернет за 2014г. только 78 тыс.руб. И в следующих годах жена также будет подавать весь комплект документов, пока не вернет весь вычет целиком, т.е. в сумме 234 тыс.руб.

Материал составлен с учетом информации с сайта Налоговой инспекции (ФНС).

Следующая тема для статьи - Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку.

Материалы для скачки