Консультант-методолог по бухгалтерскому учету

Имущественный вычет при покупке недвижимости в кредит

Выкладываю следующую статью про налоговые вычеты "ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИПОТЕКУ"

В прошлой статье я писала про имущественный вычет при покупке недвижимости. Теперь дополним эту статью ситуацией, когда имущество приобретают в кредит. Вся информация из предыдущей статьи актуальна и для этого случая. Дополнительно можно получить сумму вычета в сумме расходов на уплату процентов по кредиту.

Т.е. в этой статье мы говорим об имущественном вычете по Статье 220 п.1 пп. 4 НК РФ.

МАКСИМАЛЬНАЯ СУММА ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 статьи 220 НК РФ (т.е. покупка квартиры, дома, земельного участка и пр. см.прошлую статью), договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

Следует заметить, что ограничение в 3 млн. руб. действует только со дня вступления в силу Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ, т.е. если ваш кредит оформлен ранее 01 января 2014г., то предел не ограничен.

Имущественный вычет по расходам на погашение процентов по кредиту «дробить» нельзя даже если он не дотягивает до 3 млн.руб., т.е. получить вычет можно действительно только 1 раз и на 1 вид имущества. И еще: покупают недвижимость обычно семьи, а значит, в семье есть несколько налогоплательщиков – муж и жена, работающие бабушки и дедушки. Поэтому при сделке надо все оформить для вас максимально эффективно! В этом и состоит оптимизация расходов. К сожалению, не многие риэлторы помогают в этом вопросе, а продумать надо все заранее и с учетом бывших и будущих приобретений.

При получении данного вида вычета кредитный договор должен быть заключен с налогоплательщиком, и он же (или его дети) должен быть один из владельцев приобретаемой недвижимости.

На кого же оформить недвижимость?

Проще всего (в плане объема прилагаемых документов и размера вычета) на самого налогоплательщика, он же желательно и должен выступать плательщиком в сделке и заемщиком по кредиту. Но также можно оформить имущество на супруга(у) и детей до 18 лет. Кстати и плательщиком может выступать супруг(а), но при подаче документов необходимо составить между супругами соглашение о передаче вычета по этой сделке. Ну и при следующей покупке стоит быть внимательнее!

СИТУАЦИИ, КОГДА ПОЛУЧЕНИЕ ВЫЧЕТА НЕВОЗМОЖНО ПОЛНОСТЬЮ ИЛИ ЧАСТИЧНО

Эти случаи такие же, как и для имущественного вычета, описанного в предыдущей статье, а именно:

  • в сумму вычета не включаются расходы работодателя и другого лица, вносящего денежные средства при покупке (повторю, в платежках должен быть указан только налогоплательщик на нужную сумму вычета)
  • Пример: квартира стоит 8 млн.руб., налогоплательщик внес 1,5 млн.руб. и его работодатель внес 3,5 млн.руб., оставшуюся сумму оформили в кредит, работодатель внес еще 500 тыс.руб., которые пошли на погашение процентов по кредиту. Общая сумма кредита составила 3 млн.руб. а общая сумма процентов 2,2 млн.руб. Оформлена в собственность квартира полностью на налогоплательщика. В этом случае налоговый вычет составит 2 млн.руб. по расходам на покупку квартиры и 1,7млн.руб. по расходам на уплату процентов по кредиту;

  • в сумму вычета не включаются расходы за счет средств материнского капитала и средств бюджета (государственный программы и субсидии);
  • вычет не предоставляется в случае сделки купли-продажи между взаимозависимыми физическими лицами (между супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами).

ПОЛУЧЕНИЕ СРЕДСТВ ПРИ ИМУЩЕСТВЕННОМ ВЫЧЕТЕ ВОЗМОЖНО 2-МЯ СПОСОБАМИ

  1. Выплата по окончании года одной суммой (если полученный вычет превысил доход за год, тогда выплата осуществляется в течение нескольких лет)
  2. Получение вычета через работодателя (при этом при расчете текущей зарплаты не будет взыматься НДФЛ 13%) – этот способ мне кажется трудозатратнее, т.к. нужно сначала подавать все документы в ФНС, а потом при получении разрешения от них о вычете нести его работодателю. И делать это нужно каждый год, если вычет получается больше заработка за год. Ну а сумма, полученная единовременно  по первому способу, конечно приятнее, чем на протяжении некоторого периода получать доход чуть больше.

Так что, большинству налогоплательщиков возврат расходов 1-ым способом будет предпочтительнее и приятнее. Комбинировать эти способы можно, т.е., например, за первые пару лет после покупки – вернуть из налоговой единоразово сумму, а последующие годы – через работодателя получать доход без вычета НДФЛ до получения полного налогового вычета.

КАКИЕ РАСХОДЫ ВКЛЮЧАЮТСЯ В СУММУ ВЫЧЕТА

Фактически произведенные налогоплательщиком расходы по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита).

ЧТО НУЖНО ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА ПО ОКОНЧАНИИ ГОДА НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКУ

  1. Получить справку из бухгалтерии по месту(ам) работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год (годы) по форме 2-НДФЛ.
  2. Подготовить документы, подтверждающих право на жильё, а именно: 
    • при строительстве или приобретении жилого дома – свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом; 
    • при приобретении квартиры или комнаты – договор о приобретении квартиры или комнаты, акт о передаче налогоплательщику квартиры или комнаты (доли/долей в ней) или свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или комнату (долю/доли в ней); 
    • при приобретении земельного участка для строительства или под готовое жилье (доли/долей в нём) – свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или долю/доли в нём и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю/доли в нём;
    • при погашении процентов по целевым займам (кредитам) – целевой кредитный договор или договор займа, договор ипотеки, заключенные с кредитными или иными организациями, график погашения кредита (займа) и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.
  3. Подготовить платёжные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика при приобретении имущества(квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);
  4. Подготовить платёжные документы, подтверждающие расходы на уплату процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом;
  5. Если вычет передается от супруга(и), тогда подготовить соглашение о передаче и свидетельство о браке;
  6. Сделать копии всех вышеперечисленных документов;
  7. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ за каждый год;
  8. Составить заявление на возврат денежных средств;
  9. Подать весь комплект в налоговую инспекцию.

Пример расчета возвращаемой суммы расходов

Семья в 2014 году приобрела квартиру за 6 млн.руб. из них 2 млн.руб. оформили в кредит на 3 года. Проценты по кредитному договору составили 500 тыс.руб. Кредитный договор оформлен на мужа. Работающих и получающих доход в семье оба муж и жена. Значит оба имеют право на имущественный вычет. И оба ни разу ранее не получали данный вычет. В собственность оформлена квартира на обоих супругов. 

Таким образом каждый имеет право получить вычет по 2 млн.руб., и распределяется этот вычет согласно долевому участию, в нашем случае пополам. Кстати, если бы в семье были несовершеннолетние дети, то их доля также делится пополам между супругами для расчета вычета.

В итоге имущественный вычет по данной сделке у каждого составит 2 млн.руб. и у мужа еще сверх будет вычет по расходам на проценты по кредиту 500 тыс.руб. Налоговый вычет можно получать начиная с января 2015г. – при получении сумм из налоговой или после получения права на вычет – у работодателя. По данным 2-НДФЛ у жены доход за 2014г. составил 600 тыс.руб., у мужа – 2,5 млн.руб. Таким образом, мужу сразу же вернут всю сумму по имущественному вычету за один год и эта сумма составит 325 тыс.руб.  Жена вернет за 2014г. только 78 тыс.руб. И в следующих годах жена также будет подавать весь комплект документов, пока не вернет весь вычет целиком, т.е. в сумме 260 тыс.руб.

Материал составлен с учетом информации с сайта Налоговой инспекции (ФНС).

Материалы для скачки