Консультант-методолог по бухгалтерскому учету

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Выкладываю следующую статью про налоговые вычеты "ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ"

В прошлых статьях я писала про имущественный вычет при покупке недвижимости. Теперь рассмотрим обратную ситуацию – продажа недвижимости.

Многие из нас что-то слышали о том, что есть какой-то рекомендуемый срок 3 года между покупкой и продажей недвижимости, но не многие знают, с чем этот срок связан. А связь эта именно с налогообложением полученного дохода от продажи и с этим налоговым вычетом. В этой статье мы говорим об имущественном вычете по Статье 220 п.1 пп. 1 НК РФ.

Если вы продали недвижимость (а может быть долю в уставном капитале, или может уступили права требования по договору участия в долевом строительстве), которая была в вашей собственности меньше 3-х лет, то вы получили за эту сделку некий доход, который должен быть обложен налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Чаще всего для резидентов-граждан это 13%.

Если имущество в собственности более 3х лет, то доход от эго продажи налогом на доходы физических лиц не облагается и следовательно вычет применять необходимости нет. Но ведь в жизни бывает всякое, и бывает, что не учли при продаже срок владения имуществом, тогда после осуществления сделки и по окончанию календарного года не позднее 30 апреля следующего года необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. О вашей сделке налоговой службе все равно будет известно при оформлении вашего имущества на другого владельца, поэтому утаить данный доход не пытайтесь, а лучше грамотно заполните декларацию и воспользуйтесь имущественным вычет, возможно, что и платить ничего не придется. Почему? Давайте разбираться.

МАКСИМАЛЬНАЯ СУММА ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, различается по сумме в зависимости от вида продаваемого имущества:

  1. Если вы продаете жилые дома, квартиру, комнату, включая приватизированные жилые помещения, дачу, садовый домик или земельный участок или доли (долей) в указанном имуществе, то максимальная сумма налогового вычета составляет 1 000 000 руб.

  2. Если вы продаете иное имущества (за исключением ценных бумаг), то максимальная сумма налогового вычета составляет 250 000 руб. Таким имуществом может быть, например, автомобиль или гараж, да и любое другое зарегистрированное имущество. Чувствую уже панику у читателя, ведь многие из нас хоть раз продавали автомобиль. Паниковать не стоит, если это имущество было более 3-х лет в собственности.

  3. Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

В общем, этот вычет отличается от остальных тем, что деньги вы в любом случае не получите, т.к. получили их уже при продаже имущества, зато можете значительно сократить, вплоть до 0,00 руб., сумму налога к уплате.

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные максимальные суммы в п.1 и 2 применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные максимальные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает, т.е. декларация 3-НДФЛ подается, и в ней будут указаны полученные суммы от продажи и применение суммы вычета.

Рассматриваемый имущественный вычет не применяется в отношении доходов, полученных:

  • от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (доказать это налоговой довольно сложно, но есть примеры, когда вполне реально, например, на продаваемом имуществе находились площади для аренды и регистрации юридических адресов и заключались соответствующие договора);
  • от реализации ценных бумаг;

От себя добавлю, что разработаны данные нормы налогообложения для того, чтобы те, кто зарабатывает на разнице продажи и покупки имущества, платили налоги, но при этом есть вероятность, что под эти нормы попадут люди и не планирующие зарабатывать, тогда можно применить соответствующий вычет.

Пример имущественного вычета при продаже недвижимости

В 2011г. Иванов И.И. купил квартиру за 8 500 000 руб. и подержанный автомобиль за 650 000 руб. В 2012г. автомобиль был продан за 630 000 руб. А в 2014г. Иванов И.И. продал квартиру за 10 000 000 руб.

Все рассматриваемое имущество находилось в собственности менее 3-х лет, значит возникает обязанность уплаты подоходного налога.

Посчитаем сумму подоходного налога к уплате до применения вычетов:

630 000 руб. * 13% = 81 900 руб.

10 000 000 руб. * 13% = 1 300 000 руб.

Применим налоговый вычет и сумма налога к уплате составит:

Для автомобиля сумма вычета составит 250 000 руб.

(630 000 руб. – 250 000 руб.) * 13% = 49 400 руб.

Для квартиры сумма вычета составит 1 000 000 руб.

(10 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 13% = 1 170 000 руб.

Применим право уменьшить сумму своих облагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение:

Для автомобиля сумма вычета составит 650 000 руб.

(630 000 руб. – 650 000 руб.) * 13% = 0,00 руб.

Для квартиры сумма вычета составит 8 500 000 руб.

(10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) * 13% = 195 000 руб.

Из 3-х расчетов видно, что выгодно применить вычет и именно в сумме расходов на приобретение. В этом случае не уплачивается подоходный налог при продаже автомобиля и значительно снижена сумма уплаты налога при продаже квартиры. Главное при подаче документов приложить все документы подтверждающие покупку по этой стоимости.

ЧТО НУЖНО ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА ПО ОКОНЧАНИИ ГОДА НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКУ

  1. Подготовить документы, подтверждающие факт продажи имущества, например, договор купли-продажи или договор мены и пр.;

  2. Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов на приобретение имущества, то подготовить документы, подтверждающие эти расходы, например, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписка продавца в получении средств и пр.;

  3. Сделать копии всех вышеперечисленных документов;

  4. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ за год, в котором была сделка;

  5. Подать весь комплект в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года.